Odpovědnost za vady stavby
Odpovědnost za vady díla (stavby) se řídí buď Obchodním zákoníkem § 422 - § 411, týká-li se obchodního vztahu mezi dvěmi právnickými osobami - tedy firmami, nebo Občanským zákoníkem § 644 – 651, jde-li o dodávku “zboží” – díla občanovi. Sem pochopitelně patří i “dodávka díla” – stavba rodinného domu, kterou lze charakterizovat jako “zhotovení věci na zakázku”. Zhotovení věci na zakázku je nutno podložit smlouvou o zhotovení díla na zakázku.
Zhotovitel odpovídá podle zákona a této smlouvy:
- za vady, které má věc při jejím převzetí objednatelem,
- za vady, které se vyskytnou později - v záruční době,
- za to, že věc má vlastnosti, které si objednatel v zakázce vymínil,
- za vady zapříčiněné vadností materiálu dodaného objednatelem,
- za vady díla, jejichž příčinou je splnění nevhodných pokynů objednatele.
V případech pod č. 4 a 5 nenese zhotovitel odpovědnost, pokud objednatele na vadnost materiálu či nevhodnost pokynů upozornil.
Na druhé straně v duchu shora citovaného se zhotovitel nemůže zbavit odpovědnosti poukazem na to, že vadnost byla způsobena vadou materiálu či výrobku, který byl zhotoviteli ke zhotovení díla dodán jako vadný jiným subjektem, tedy subdodávce.
Zákon stanoví minimální hranice trvání záruční doby:
Zhotovení stavby (tzv. na klíč) – tři roky
Některé – méně než tři roky, ale nejméně 18 měsíců musí být uvedeno (specifikováno) ve smlouvě a podléhá zvláštním předpisům . Uvedené hranice mohou účastníci smlouvy dohodou prodloužit, nemohou je však zkrátit. Strany nemohou měnit ani počátek běhu záruční doby, jak ho stanoví § 647. Podle tohoto ustanovení záruční doba běží ode dne převzetí věci, nebo převzal-li objednatel věc až po dni, do kterého ji měl převzít – ode dne, kdy mu povinnost převzít věc vznikla.
Práva objednatele z odpovědnosti zhotovitele za vady věci zhotovené na zakázku záleží na tom, zda jde o vadu odstranitelnou, nebo neodstranitelnou:
Vada je odstranitelná. Objednatel má právo požadovat, aby zhotovitel bezplatně vadu odstranil, a zhotovitel je povinen tomuto požadavku vyhovět. Musí tak učinit “bez zbytečného odkladu”. Bezplatnost znamená, že zhotovitel není oprávněn domáhat se na objednateli náhrady jakýchkoliv nákladů, které musel na odstranění vady vynaložit.
Vada je neodstranitelná, což brání řádnému užívání věci. Za neodstranitelnou je považováno nejen v případě, kdy věc nelze opravit, ale i tehdy, kdy jinak opravitelná vada nebyla odstraněna “bez zbytečného odkladu” (§ 648 odst.1)
Odstranitelné vady se vyskytly opakovaně nebo je jich větší počet. “Větší počet vad” bude dán tedy, má-li věc v době uplatnění nároku současně nejméně tři vady. O “opětovné vyskytnutí vad po opravě” jde tehdy, když se vada projevuje ve vlastnostech věci stejně, jako již dříve uplatněná. A naopak, o případ opětovného výskytu vždy nejde, objeví-li se na opravené věci jiná, než dosud reklamovaná vada.
Vada je neodstranitelná, avšak nebrání řádnému užívání věci. Objednatel se může domáhat slevy z ceny díla, která má být přiměřená obvyklému snížení z ceny u obdobné věci (“přiměřenost” je dána s přihlédnutím k rozsahu vady a možnostem, za nichž lze věc i s danou vadou užívat).
Celkově lze konstatovat, že kritéria způsobilosti vadné věci pro řádné užívání jsou u zhotovení díla na zakázku přísnější, než u prodeje v obchodě.
V § 649 jsou stanovena pravidla pro uplatnění práv z odpovědnosti za vady věci zhotovené na zakázku:
- Objednatel vytkne konkrétní vadu (tím, že označí vadné vlastnosti nebo popíše, jak se vada projevuje) a sdělí, jaký nárok z odpovědnosti za vady uplatňuje.
- Nejsou-li tato práva uplatněna u zhotovitele v záruční době, zanikají.
- Do záruční doby se nezapočítává doba, po kterou je oprava prováděna.
Zhotovitel je povinen vydat objednateli potvrzení, ve kterém uvede:
- den, kdy objednatel právo ze záruky uplatnil,
- skutečnost, že oprava byla provedena,
- dobu, po kterou oprava trvala.
Zákon (§ 650 odst. 1) stanoví dvojí lhůtu pro převzetí věci objednatelem:
- věc zhotovená v dohodnuté lhůtě – do jednoho měsíce ode dne, kdy věc měla
být podle této dohody zhotovena
věc zhotovená opožděně – do jednoho měsíce ode dne jejího zhotovení.
V případě, kdy objednatel nepřevezme zhotovenou věc do šesti měsíců od uplynutí doby, kdy měla být zhotovena (nebo od jejího zhotovení, byla-li zhotovena později), záleží další postup zhotovitele na předmětu zakázky, jmenovitě na tom, zda jde o stavbu budovanou podle zakázky objednatele (o stavbu “na klíč”), nebo o jinou věc.
Předmětem zakázky je stavba. Podle soudní praxe, došlo-li mezi objednatelem a zhotovitelem ke smlouvě o postavení stavby, pak se takto zhotovuje věc, která už v průběhu stavby patří objednateli, a nikoli zhotoviteli, kterou by až po skončení stavby převedl na objednatele. Z toho plyne, že zhotovitel se stavbou nemůže ani po uplynutí šestiměsíční lhůty volně nakládat a může pouze požadovat, aby mu objednatel zaplatil cenu za zhotovení věci. Toto právo má ovšem zhotovitel vždy, tj. i v případě, kdy objednatel po uplynutí uvedené lhůty vůbec neprojevil vůli stavbu převzít.
Na závěr naší malé instruktáže o záruční době vztahující se ke stavbě – stavbě rodinného domu pro občana, malé upozornění či zopakování:
U stavby rodinného domu jde o “zhotovení věci na zakázku”, kde jak již bylo citováno jsou kritéria způsobilosti vadné věci pro řádné užívání přísnější jak u běžného prodeje v obchodě, ale právě proto je nutno toto “zhotovení věci na zakázku” podložit řádnou smlouvou a nedílnou součástí této smlouvy – projektovou dokumentací stavby. Nelze se spoléhat pouze na občanský zákoník a obecné právo. Stavbu, její funkce, formu, konstrukce, použité materiály a výrobky, dobu provedení atd., může dostatečně specifikovat pouze smlouva s projektovou dokumentací.
ing. arch. Bohumír Křivka
Architektonická kancelář Křivka s. r. o.
|
kontakty |
inzerce