Informační technologie podporují výstavbu i provoz nemovitostí

Bez počítačů si již nedokážeme představit žádný obor hospodářství, nejinak je tomu i ve stavebnictví. Počítačové programy dnes napomáhají v každé etapě přípravy, budování i užívání díla. Pro každou fázi byly vytvořeny specializované počítačové nástroje, vývojáři se předbíhají v dokonalosti svých produktů, avšak obdobně jako ve vlastním stavebním procesu i v této oblasti se projevuje profesní antagonismus.

Programy jsou vyladěny pro potřeby příslušné skupiny odborníků, avšak přenosy dat, spolupráce, či dokonce on-line propojení do jednolité linky, jsou zatím hudbou budoucnosti. Abychom nekřivdili, určité pokusy byly prováděny již v 90. letech minulého století, kdy byl pod patronací AIA (Mezinárodní asociace architektů) vytvářen jednotný stavební jazyk XML. (eXtended Markup Language), jehož stavební podoba dostala označení AECXML. Mnohé společnosti se zde kolektivně pokusily specifikovat jednotnou podobu binární verze "stavebního objektu" , kde by v příslušném poli byly jednotně zapisovány příslušné údaje. Prostřednictvím takovéhoto interface by si rozuměly programy z různých oblastí stavebnictví. Na vývoji se ještě stále pracuje, ale úkol je to natolik obrovský, že jeho dokončení, a zejména zavedení do praxe, jsou stále v nedohlednu. Vraťme se proto do reality. Stavební proces lze zhruba rozdělit do těchto etap:

• Analýza vize klienta, hledání informací a studie proveditelnosti
  V této fázi mají slovo programy z oblasti GIS (grafický informační systém), které pomohou vyhledat zejména kartografické informace o pozemku a jeho okolí a o územním plánu. Hlavním nástrojem zde však přes snahy programátorů zůstává tabulkový kalkulátor a know-how z dřívějších akcí. Existují programy, které umožní vizualizovat jednoduché modely objektů ve fotografiích či připravit digitální podklady pro zadání projektantům.
  
• Projekční etapa
  Hlavními pomocníky projektantů jsou CAD programy. Dnes existují v profesně propracovaných podobách a je snahou vývojářů vytvořit systémy, které by byly společné pro všechny stavební profese. Zde se však stýkají stavaři, strojaři a geodeti, kteří mají ve svých postupech historicky zagenerovány odlišné přístupy. Existovaly pokusy aplikovat strojařské designerské systémy do stavebnictví, ale ani ty se neujaly. Proto je i nadále společnou bází grafický formát a v lepších případech jednotné označení (a přidělení) hladin jednotlivým profesím. Vlastní CAD programy si profese povětšinou ponechávají jako svoji doménu. Samostatnou problematikou je otázka ekonomického vyhodnocení návrhů. V některých zemích (Německo, Rakousko) se vcelku podařilo sjednotit rozpočtářské systémy a připojit se do CAD systémů. Projektant je tak schopen každou požadovanou změnu okamžitě i cenově vyčíslit. Je pravda, že se na poli CAD již nějakou dobu nepohybuji, ale mám pocit, že u nás k žádnému výraznému pokroku v této oblasti nedošlo.
  
• Realizace stavby
  Stavební proces je obdobný jako proces výroby v továrně. Jeho specifikou je však originalita každého výrobku. Proto není možné proces výstavby počítačově vypilovat obdobně, jak je to běžné ve výrobě průmyslových produktů. Přesto se však jedná o projekt se všemi jeho etapami (zdroji, časovými možnostmi, počátečním stavem, cílem, etapami atd.). Proto lze pro přípravu použít jednoduché IT nástroje jako je Microsoft Project, nebo využít stavebně orientované vysoce propracované projekční SW nástroje. Velice důležitým prvkem je však vlastní sledování výstavby. Staveniště je lokalizováno často ev políchŽ, takže je zejména v počáteční etapě připojitelné pouze pomocí GSM nebo radiovln. Přesto je zejména v této etapě třeba sledovat proces výstavby velice pečlivě. Moderní stavebně orientované ERP systémy integrují dokument management, sledování fakturace a toku materiálu, pohyb pracovních sil atd. Tyto prostředky umožňují v případě potřeby okamžitou reakci i vzdálených pracovníků (například projektant je schopen na základě on-line ručních náčrtů stavbyvedoucího do digitální dokumentace a on-line web kamer či snímků připravit změnu detailu). V této etapě je velice důležité všechny digitální i zdigitalizované záznamy archivovat. Tyto se totiž velice hodí v následující stěžejní etapě stavebního díla - po dobu jeho užívání.
  
• Období užívání objektu
  Tato oblast je dnes nejméně sledována a nejméně podporována IT systémy. Přitom v této etapě se objektem "protočí" až 6násobek prostředků, které byly použity na pořízení budovy. Ano, provozní náklady (včetně podpory uživatele, který tento objekt užívá) se vyrovnají s investičními náklady již za 5-6 let. Přesto má většina majitelů dokumentaci budov v žalostném stavu a IT zajištění facility managementu ani v náznaku (podpory provozu budovy a uživatele). Přitom ve světě (a už i u nás) je nabídka SW systémů celkem bohatá. Vrcholem jsou tzv. CAFM systémy, které spojují klasické CAD prostředí (půdorysy pater či řezy budov) s kvalitní informační databází (evidenční i procesní). Tyto nástroje jsou většinou napojeny na informační systémy (ERP) uživatele či majitele, a tudíž jsou schopny i ekonomicky vyhodnocovat provoz objektů. CAFM však musí spolupracovat i s mnoha dalšími programy, jak je názorně patrno ze schématu.

Pro ty, kteří nejsou seznámeni s termíny, krátké vysvětlení:

• CAFM (Computer Aided Facility Management), případně vyšší forma CIFM (Computer Integrated Facility Management) slouží k zajištění provozu (podpory objektu) po stránce procesní. Jedná se o základní nástroj Facility Managera objektu (obdobně jako pro management společnosti slouží ERP systémy).
• ERP programy jsou základními informačními nástroji každé společnosti. Zajišťují sledování všech základních procesů ve společnosti (HR, finance, komunikace s klienty, obchod atd.).
• Building Automatization Systems (BAS) - jsou programy, které sledují technologické procesy v objektech. Jsou skoro vždy svedeny na obrazovku do velínů, kde lze z jednoho místa vyhodnocovat stav technologií a podle potřeby zasáhnout buď přímo z velínu, nebo zajistit nápravu jinou formou. Tyto BAS většinou zahrnují i kamerové systémy a celou soustavu ochrany objektu proti neautorizovanému přístupu či požáru (EZS, EPS).
• Systémy zajišťující infrastrukturu objektů dnes tvoří informační páteře objektů. Dřívější "zadrátování" budov mnoha soustavami kabelů (pro telefony, PC, TV atd.) je dnes integrováno do jedněch vodičů. Současně se začínají prosazovat i bezdrátové technologie. Problematikou číslo jedna těchto systémů je zabezpečení proti zcizení informací jejich uživatelů.
• CMMS (Computer Maintenance Management System) programy jsou často zaintegrovány v CAFM systémech. Jedná se o programy sledující údržbu strojového parku nebo technologií. Samostatně mají opodstatnění pouze u objektů, ve kterých jsou současně provozovány rozsáhlé výrobní technologie. Jinak postačí moduly CMMS integrované do CAFM.
• Help desk (dispečerská pracoviště) jsou obdobně jako recepce informační bránou do podniku. Tyto systémy stále důrazněji vstupují do našeho života (všichni vnímají help desky GSM operátorů). Proto i v provozu větších budov mají help desky své nezastupitelné místo a umožňují vznášet požadavky či vyjadřovat se k chodu budov.

Celý tento systém zajišťuje denní provoz budov. Prozatím není reálné, že by se jednalo o jednotný systém. V současnosti je tvořen nesourodou množinou různých systémů od různých dodavatelů. Je však nutností, aby se tyto systémy začaly sjednocovat v jeden informační systém provozu objektů. K tomu dojde ve chvíli, kdy si majitelé uvědomí, že jim řádná péče o jejich nemovitosti a jejich nájemníky přenese podstatně vyšší zisk než pouhý výběr nájemného. Pak budou toto sjednocení na vývojářích vyžadovat sami.

Ing. Ondřej Štrup